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1992年，邓老南巡，社会主义市场经济的春潮剧烈翻涌。

同年，房地产宏观调控的“鼻祖”——“国十六条”出台，房地产行业遭到整顿。

两年之后，中国住房制度改革进入了一个新的阶段，尽管“国十六条”的余威仍在，但房地产市场的新时代已经开启，一些嗅觉灵敏的人开始大胆闯入。

华润置地、星河湾、富力、禹洲等一批如今家喻户晓的房企，正是在那一年诞生。

那是1994年，26年前了。

如今，这批同年诞生的房企，有的风华正茂，有的默默前行，有的已经渐露疲态，出现中年危机。

比如华润置地。

1

增速下滑

2019年全年，华润置地实现签约额2425亿元（人民币，下同），同比增长15.1%；实现签约面积1324.8万平方米，同比增长10.5%。如果对比此前定下的2420亿元全口径销售目标，华润置地这一年仅仅压线完成任务。

值得注意的是，执掌华润置地的王祥明并未出席本次业绩会。匆匆上任三个月，不知王祥明对这个成绩是否满意。

2425亿元的销售额，同比增长15%，虽然对别的房企来说，这个成绩已经可以满足了，但对华润来说，似乎有些低了。需知，这是近三年来华润置地业增长最低的一年。2017年华润置地销售额增速40.8%，2018年增速38.5%。

2020年3月26日，华润置地发布了2019年度业绩报告。期内，华润置地实现营业收入1477.4亿元，同比增长21.9%。

俗话说,常和同好争高下。华润置地的成绩单并不合适与中小房企作比较，更适合他的参照对象是龙湖、万科这样的巨头。

2019年，万科营业总收入3678.94亿元，同比增长23.59%；龙湖营业收入1510.3亿元，同比增长30.4%。相比之下，华润置地的业绩增速过低。

根据克而瑞发布的销售榜单，华润置地曾在2016年跌出前十的排位，此后直至2019年，华润置地则一直保持在第九、第十的位置上。

据乐居财经，华润置地为2020年定下的目标却很谨慎——2620亿元，即同比增长仅8%。按照华润置地2020年全年可售的5000亿货值计算，只要去化达52.4%，即可完成目标。截至报告期末，华润置地已销售尚未结算的签约额为人民币2,239.3亿元，其中，已锁定于2020年内结算的开发物业营业额已达人民币1,286.9亿元。

华润置地将年增长目标定为8%自有其道理，因为龙湖2020年销售目标2600亿元人民币，增速为7.22%。或许，在华润置地心里，只要稳压龙湖一头，自己就还是前十。但他却忘了，除龙湖以外，其他与其相距不大的房企也对前十的位置虎视眈眈。

一直做前十的吊车尾，不知华润置地内心感受如何，是前进力有不逮，还是保住前十乐在其中?

2

酒店业务承压最重

新冠疫情对经济的打击是全方位的，其中又以旅游、酒店行业最为严重，几乎整个2、3月都没有进账。

持有酒店的总数则为32家，其中9家已开业，全年营业额为14.9亿元，同比增长4.5%，平均入住率69.9%，同比上升3.7个百分点。面对凶猛的疫情，华润置地也无计可施。“疫情给购物中心营业额带来的影响还是比较大的，而影响最大的是酒店。”华润置地方面表示。

其遭受影响的不光是酒店业务，还有写字楼、购物中心在内等众多业务。

写字楼在去年算是比较困难的，包括北上广深等城市在内的写字楼市场都不大景气，会不会好转也不好说。近几年写字楼市场目前一直存在供过于求的状况，加上线上办公的冲击，未来写字楼的市场增长有限，甚至有可能萎缩。

华润置地的写字楼业务不过是写字楼市场中普通的组成部分。其运营的14个写字楼年内租金收入虽实现了12%的增长，为14亿元，但受年内新投入运营的写字楼初期出租率较低等因素影响，整体出租率只有72.9%，同比下降16.9个百分点。

截至2019年底，华润置地自持/在建购物中心为88个，其中在营的42个。年内，华润置地来自购物中心的租金收入为91.5亿元，同比增长33%，出租率达94.9%，同比上升0.6个百分点。若无疫情影响，未来三四年将会是华润置地新建购物中心投入运营的持续高峰期。但黑天鹅将其计划打得七零八落。

据经济观察报，最新披露数据，2020年，华润置地的新开业购物中心数量急剧下降，仅成都万象城2期及3个轻资产项目计划开业，初步预计，这是近四年来计划开业数量最少的一年。

3

高层动荡

疫情对经济的影响是肯定的，几乎所有公司都无法躲开，但华润增长失速却并非疫情所致。

高层动荡才是年增长持续走低的直接因素。

一年连换三位掌舵人，过去的2019年对于华润置地，乃至整个房地产行业来说，都是不寻常的一年。

去年2月12日，华润置地宣布吴向东卸任执行董事、提名委员会主席等所有职务，吴向东正式出走华夏幸福。同时唐勇被委任为董事会主席，弥补了华润置地四年无主席的空窗。但短短10个月之后，唐勇就离开了，被调任华润电力总裁。此后，2019年才加入华润集团的王祥明匆匆接棒唐勇，成为华润置地新一任主席。

除高层的频繁更换之外，其他管理层也面临着持续动荡。据时代周报，12月17日，华润置地董事会主席唐勇离职，之后高级副总裁迟峰，副总裁、华北大区总经理蒋智生，董事局副主席、华北大区董事长张大为等核心高管均传出离职消息。

据新浪财经，从销售区域来看，1月份销售额最大的三个区域分别是华东大区、华南大区、华西大区，占比分别达到49%、20%和19%。两位高管离职的华北区域，1月份销售额为5.56亿元，占销售额的比重为5%，2019年全年华北区域销售占比超过21%。另两个销售占比大幅下滑的区域是东北和华中。

如今华润置地的一把手王祥明会不会再次变动，也无人得知。据经济观察报，虽然顶着华润置地董事会主席头衔，但王祥明并未被任命为执行董事，只担任非执行董事。他另一重身份是华润集团总经理，分管华润置地业务。

作为总公司的总经理，王祥明有多少精力能够分给华润置地还是个谜，就连业绩会都没参加的他，对华润置地未来的发展会不会如同吴向东那么上心呢？

虽说，从高层来看，华润集团对华润置地的重视程度越来越高，但能不能出成绩又是另一回事了。

据此前市界报道，吴向东出走有派系斗争的原因。那么，王祥明呢？

过去的2019年，26岁的华润置地过得并不轻松。

毕竟已经二十多年了，对一家房企来说，已是人到中年。华润的中年焦虑，大概跟人类的中年危机相似 ：人心不齐，赚钱能力退化，业绩快要被后来人超过了。

疫情之下，一众企业均以维稳为主，而华润置地，至今深陷高管风波，无暇他顾。

这一次，华润置地能否走出中年危机？

恐怕很悬。